新“锡十四条”发力调控房地产市场

 

　　继2011年无锡出台房地产限购政策以来，近日无锡再次出手调控房地产市场。为进一步贯彻供给侧结构性改革精神，针对当前我市房地产市场形势，10月2日我市成立了无锡市房地产市场调控协调领导小组，并出台了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》（以下简称《意见》）。该政策将如何助力无锡房地产市场持续稳定健康发展？本地居民和非无锡户籍居民购房要留意哪些新规定和调整措施？相关部门负责人逐一进行了详细解读。

　　增加供给，让开发商拿地更加理性

　　房屋交易管理中心项目管理科科长陈晖介绍，这次出台《意见》，主要是针对近阶段来无锡房地产市场出现的过热趋势，以及外地投机性需求的上涨，对房地产开发商的行为进行规范。

　　根据供给侧结构性改革的要求，《意见》首先是在供应侧发力。

　　陈晖表示，比如，《意见》提出，要增加普通住宅用地供应，新增住宅用地年度出让计划100公顷。及时公布土地供应和待开发上市量相关信息，稳定市场预期；提高住宅用地竞买保证金比例，缩短土地出让金付款期限，明确现房销售、海绵城市建设、装配式和成品住宅配建要求等；设置土地出让最高限价，国土资源部门组织土地出让时，要设定土地出让最高限价，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为重新挂牌或者摇号产生竞得者。

　　这些措施，将令开发商拿地更加趋于理性，有利于在源头上抑制房价的过快上涨。

　　《意见》还加强了对开发商的监管。例如，对未开工的项目，房地产开发企业要严格履行出让合同的约定，尽早安排开工建设。凡未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的，一律纳入土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在我市参与土地竞买。

　　《意见》还提出，将适时出台市区征地拆迁安置住房上市交易政策，安置满五年的征地拆迁安置住房可按规定上市交易。允许符合条件的商住项目按规定调整商住比例，增加商品住房供应。

　　差别对待，保护刚性购房需求

　　陈晖介绍，这次《意见》还从需求侧出发，区别对待投机性购房和刚需购房需求，将起到精准调控的作用。

　　例如差别化的信贷政策。《意见》提出，居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例将保持不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。

　　公积金也是如此。首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。

　　在老百姓最关心的限购问题上，这种差别对待也十分明显。根据《意见》及实施细则，自2016年10月2日24时起，房地产开发企业（同一开发项目）不得向同一受买人（户籍居民家庭或法人）出售2套以上（不含2套）商品住房，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售商品住房。同时规定，房地产开发企业要对此严格审核，购房人也要如实填写《购房人申明陈述书》，违反规定的个人或企业将承担相应的经济和法律责任。

　　“本地老百姓买首套房，应该在各方面都不受影响。”陈晖表示，此次调控明确的是抑制投机性的投资需求，尤其是外来资本的炒作，并不会对本地老百姓购房的刚性需求造成伤害。

　　政策出台，房地产市场后续发展将如何？

　　“未来无锡房价的上涨势头应该会得到抑制，总体将保持平稳发展。”无锡市房地产协会副会长沈洵表示，对照周边城市如南京、苏州出台限购政策的效果来看，未来无锡房价的涨幅应该会有所下调，房地产市场将会得到理性降温。

　　他认为，近来无锡房地产市场确实呈现出过热趋势，土地拍卖市场异常火爆，地王频频出现，开发商的一些哄抬房价、制造市场恐慌的行为也需要得到规范。在这种情况下出台《意见》，既及时又十分必要。

　　开发商以后想要“任性”涨价恐将难度加大。《意见》提出，加强商品住宅价格管理，房地产开发企业应合理确定并申报商品住宅价格，经价格主管部门备案后须一次性公开每套准售房源价格，严格执行明码标价和“一价清”制度，不得利用虚假的或使人误解的标价形式，诱骗消费者与其进行交易。实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。

　　在销售中，开发商的行为也将得到更加严格的监管。《意见》提出，要严厉打击各类虚假宣传、价格欺诈、炒卖房号、哄抬房价等违法违规行为。房地产开发企业不得通过签订虚假商品住房买卖合同等方式制造房源紧张的假象，房地产经纪机构和执业人员不得通过签订“阴阳合同”违规交易，要确保网签备案信息真实、准确，严禁数据造假。商品住房取得预售许可证的房源，须在10日内一次性公开对外销售。售楼现场未公示全部准售房源的，视作捂盘惜售行为，一经查实可暂停合同网签备案，且后续房源全部实行现售。

　　此外，在积极化解商业和办公用房库存、培育发展租赁市场、加强金融风险管控、加强正面舆论引导等方面，《意见》均作出了相对细致的各项规定。

                              （2016年10月08日《中国无锡》）